Tabelle 4.5 zeigt Kosten fur den Austausch alter Fenster durch neue Holzfenster mit 2- Scheiben-Warmeschutzverglasung. Tabelle 4.6 zeigt die Kosten fur die Sanierung mit passiv — haustauglichen Fenstern mit 3-Scheiben-Warmeschutzverglasung. Der Vergleich zeigt die Mehrkosten fur die passivhaustauglichen Fenster von ca. 140 €/m2 Bauteil (netto).

Die Energiekosten im unsanierten Zustand werden neben den individuellen Nutzungsbedin — gungen erheblich uber die energetische Qualitat der Bauteile in der thermischen Hulle sowie die Heizanlage vor der Sanierung bestimmt. Um die Korrelation zwischen dem Warmeverlust eines Bauteils im unsanierten Zustand und der Vorteilhaftigkeit einer nachtraglichen Warme — dammung aufzuzeigen, wurden — ausgehend vom ursprunglich ungedammten Zustand — teilsanierte Bauteile berechnet.

Variiert wurde dazu am Beispiel eines Steildaches eine moglicherweise vorhandene nachtrag — lich eingebrachte Dammung unter den Sparren der Warmeleitfahigkeit 0,035 W/(mK). Die Ergebnisse der Berechnungen sind in Abbildung 7.9 dargestellt. Der U-Wert des unsanierten Steildaches betragt 1,12 W/(m2K) ohne jede Dammung. Wird dieses Bauteil nachtraglich mit 20 cm zwischen/unter den Sparren gedammt, kostet diese MaBnahme 3,15 Cent je eingespar — ter kWh Endenergie. Der mittlere Preis fur die gekaufte kWh Endenergie betragt uber einen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren (heutiger Energiepreis 5,90 Cent/kWh, 3 % Energie­preissteigerung) 7,86 Cent/kWh. Die MaBnahme ist demnach okonomisch vorteilhaft.

Das Ergebnis andert sich deutlich, wenn von 3 cm Dammung unter den Sparren vor der umfassenden Sanierung ausgegangen wird. Der U-Wert des Daches andert sich von 1,12 W/(m2K) im ursprunglichen Zustand auf 0,57 W/(m2K) im nachtraglich sanierten Zustand mit 3 cm Dammung. Die Transmissionswarmeverluste des Bauteils sind deutlich reduziert, die mogliche Energiekostenersparnis durch eine weitere Dammung des Bauteils ist entsprechend geringer. Das wirkt sich deutlich auf die Kosten der eingesparten kWh Endenergie aus. Wird dieses zuvor suboptimal gedammte Bauteil mit 20 cm zwischen/unter den Sparren gedammt, kostet diese MaBnahme nicht 3,15 Cent je eingesparter kWh Endenergie, sondern 6,24 Cent je eingesparter kWh Endenergie. Bei einem mittleren Preis fur die gekaufte kWh Endenergie von 7,86 Cent/kWh ist die MaBnahme dennoch weiterhin okonomisch vorteilhaft.

Das Beispiel zeigt deutlich die Problematik energetisch bereits teilsanierter Bauteile. Die ersten cm der Dammung tragen uber die damit erreichbare sehr hohe Energie — und Energiekosteneinsparung wesentlich zur Wirtschaftlichkeit der Maftnahmen bei. Ein mit wenigen cm suboptimal gedammtes Bauteil lasst sich nachtraglich haufig nicht mehr okonomisch vorteilhaft energetisch sanieren. Eine solche suboptimale energetische Sanierung bezeichnen wir als „Lost opportunity44.

Der Endenergiebedarf eines Gebaudes und die moglichen Einsparungen werden wesentlich durch die energetische Qualitat der thermischen Gebaudehulle, der Anlagentechnik sowie der Geometrie des Gebaudes beeinflusst. Fur einzelne Haustypen wurden als Datenbasis geomet — rische Daten erfasst, Baukonstruktionen ermittelt, Regelquerschnitte beschrieben und die Warmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) bestimmt.

Datenbasis

Die Ergebnisse der hier vorliegenden Studie basieren auf insgesamt elf Gebaudedatensatzen (4 freistehende Einfamilienhauser, 2 Reihenendhauser, 1 Reihenmittelhaus, 4 Mehrfamilien — hauser). Die Datensatze wurden freundlicherweise nach Gesprachen mit Experten von folgen — den Institutionen zur Verfugung gestellt bzw. selbst erzeugt:

• Energieagentur Mittelfranken e. V., Nurnberg

• Energieagentur Oberfranken e. V., Kulmbach

• Energieagentur Chiemgau-Inn-Salzach, Rott am Inn

• eza! Energie — & Umweltzentrum Allgau gGmbH, Kempten

• Stadt Erlangen, Umweltamt

Geometrische Daten

Konkrete Gebaudedaten werden nach dem „Kurzverfahren Energieprofil“ des IWU mit einem zwei Seiten umfassenden Fragebogen erhoben [Loga; 2005]. Dieses statistisch abgesicherte Verfahren fur die Erstellung des Energieprofils reduziert den Aufwand fur die energetische Bilanzierung und Klassifizierung erheblich. Dennoch wird ein Datensatz generiert, mit dem die Energiebilanz nach DIN V 4108-6 (Warmeschutz im Hochbau) und DIN V 4701-10 bzw. -12 (Energetische Bewertung heiz — und raumlufttechnischer Anlagen) ausreichend genau berechnet werden kann.

Die Eingangsdaten zur Flachenerhebung beschranken sich auf wenige Grunddaten, die mit den zur Verfugung gestellten Gebaudedatensatzen vorlagen. Ein aufwandiges AufmaB vor Ort wurde so vermieden. Im Anhang A ist zu jedem Gebaude das „Formular Gebaude“ des Kurzverfahrens Energieprofil enthalten. Aus diesem Datenblatt sind die wesentlichen Anga — ben zur Kubatur der untersuchten Gebaude zu entnehmen.

Kurzprofil Gebaude

In den folgenden Tabellen sind die Gebaude im Kurzprofil beschrieben. Die Tabellen enthal­ten zusatzliche Angaben aus der Auswertung der Wohngebaudestatistik Bayerns [IfE; 2005].

• dem Anteil der Wohneinheiten von allen Wohneinheiten des Gebaudetyps im Bestand (z. B. 24,5 % aller EFH im Bestand werden der Baualtersklasse 1949 — 68 zugeordnet)

•

dem Anteil des Wohngebaudes von allen Wohngebauden des Gebaudetyps im Bestand (z. B. 16,2 % aller EFH im Bestand werden der Baualtersklasse 1949 — 68 zugeordnet)

EFH 49 (A) Einfamilienhaus 1949 — 68 159 m2

Kurzbezeichnung:

Gebaudetyp:

Baualtersklasse:

Wohnflache:

EFH 70

Einfamilienhaus 1969 — 78 240 m2

RH 75

Reihenendhaus 1969 — 78 147 m2

Energietechnische GestaltungsmaBnahmen im Gebaudebereich sind mit hohen Kosten ver — bunden und zielen auf die Reduzierung zukunftig notwendiger finanzieller Aufwendungen. Bei solchen Investitionen stellt sich naturgemaB die Frage der Wirtschaftlichkeit bzw. nach Investitionsalternativen.

1.1 Allgemeine Grundlagen

Zur Entscheidungsfindung stellt die betriebswirtschaftliche Investitionstheorie eine Reihe von Verfahren zur Verfugung. Grundsatzlich lassen diese sich in statische und dynamische Ver — fahren unterteilen.

• Statische Verfahren

Bekannte statische Verfahren der Investitionstheorie sind die Gewinnvergleichs — bzw. Kostenvergleichsrechnung, die Rentabilitatsvergleichsrechnung und die statische Amortisationsrechnung. Vorteile der statischen Verfahren sind in der einfachen Handhabung und im relativ geringen Informationsbedarf zu sehen. Allerdings bieten diese Verfahren keine ausreichende Basis zur Beurteilung von Investitions — entscheidungen, weil es sich bei Energiesparinvestitionen immer um mehrperiodige Entscheidungsprobleme handelt. Bei deren Beurteilung mussen die zeitliche Struktur der Ein — und Auszahlungsreihen und entsprechende Zinseffekte berucksichtigt werden. Ein haufig angewandtes Verfahren ist das der „statischen Amortisationszeit“.

• Dynamische Verfahren

Das wesentliche Merkmal von dynamischen Verfahren ist es, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallenden Zahlungen mit Hilfe der Zinseszinsrechnung auf einen ge — meinsamen Vergleichszeitpunkt ab — oder aufzudiskontieren. Somit haben Einnahmen und Ausgaben nicht nur uber ihren Betrag, sondern auch uber den Zeitpunkt des Cash­flows einen Einfluss auf das Ergebnis. Dies ist der entscheidende Vorteil gegenuber den statischen Verfahren. Zu den dynamischen Verfahren zahlt die Kapitalwertmetho — de, die Annuitatenmethode und die interne ZinsfuBmethode.

In Abbildung 7.3 sind die Kosten der eingesparten kWh Endenergie fur die MaBnahmen und Kosten nach Tabelle 4.1 fur Hochverbraucher (mittlerer Endenergiebedarf: 277 kWh/(m2a) fur die EFH/RH und 255 kWh/(m2a) fur MFH) im Bestand dargestellt. Diese Gebaude bilden die 10 % der Hochverbraucher im Bestand und somit energetisch weitgehend unsanierte Gebaude ab. Sie reprasentieren nicht den Verbrauch durchschnittlicher Gebaude im Bestand.

Die Wirtschaftlichkeit des MaBnahmenpaketes stellt sich deutlich anders dar, wenn von suboptimal gedammten Gebauden ausgegangen wird. Abbildung 7.10 zeigt die Ergebnisse der Berechnungen fur Gebaude, die im Mittel mit 206 kWh/(m2a) fur die EFH/RH und 170 kWh/(m2a) fur die MFH einen durchschnittlichen Energieverbrauch — gemessen am Bestand der Gebaude in Deutschland — aufweisen1. Der Bedarf dieser „Durchschnittsverbraucher“ liegt etwa 80 kWh/(m2a) unter dem der „Hochverbraucher“ und entspricht damit in etwa dem im Heizspiegel Munchen ausgewiesenen durchschnittlichen Verbrauch zentral beheizter Gebaude (vgl. Tabelle 3.3). Das hier berucksichtigte MaBnahmenpaket entspricht Tabelle 4.1 — aller — dings ohne die Solaranlage.

Fur die Modellbildungen wurden die U-Werte der in Kapitel 2 vorgestellten Gebaude auf Basis der Gebaudetypologie Deutschland an die Baualtersklasse 1979 — 1983 angepasst. Ausnahmen: Die U-Werte der AuBenwande entsprechen Baualtersklasse 1984 — 1994. Durch den insgesamt besseren energetischen Standard der Gebaude wurde die Raumsolltempe — ratur wahrend der Heizzeit bei den Einfamilienhausern und Reihenendhausern auf 20 °C gesetzt.

Die Kosten der eingesparten kWh Endenergie steigen von bei den EFH/RH von 6,11 Cent/kWh (MaBnahmenpaket inkl. Solaranlage) fur die Hochverbraucher auf 8,67 Cent/kWh (MaBnahmenpaket ohne Solaranlage) fur die Durchschnittsverbraucher und bei den MFH von

4,39 Cent/kWh (MaBnahmenpaket inkl. Solaranlage) fur die Hochverbraucher auf 7,61 Cent/kWh (MaBnahmenpaket ohne Solaranlage) fur die Durchschnittsverbraucher. Die MaBnahmen stellen sich vor allem deswegen unvorteilhafter dar, weil die erzielbare Energie — kosteneinsparung — bei unveranderten Investitionskosten — gegenuber den Hochverbrauchern nahezu halbiert ist. Dennoch rechnen sich die MaBnahmen beim Mehrfamilienhaus bereits bei einer moderaten Energiepreissteigerung von 3 %/a fur die MFH und bei 4 % Energiepreis — steigerung fur die EFH/RH.

Der Heizwarmebedarf wurde nach DIN V 4108-6 (Heizperiodenverfahren) berechnet. Die Energiebilanzberechnungen sind fur jedes untersuchte Gebaude ausfuhrlich im Anhang A dokumentiert. Der berechnete Heizwarmebedarf jedes Gebaudes ist in Tabelle 3.1 dokumen — tiert. Abweichend von DIN V 4108-6 („EnEV“ fur die Berechnung von Neubauten) wurden die Randbedingungen an die Bilanzierung von Bestandsgebauden angepasst. Die Modifikati — onen sind in Kap. 3.1 dokumentiert.

Klimadaten

Nach Angaben des IfE liegt die durchschnittliche Gradtagzahl in Bayern bei 4022 Kd. Damit ist das Klima in Bayern gegenuber dem Referenzstandort Wurzburg um ca. 8 % kalter. In der vorliegenden Studie wurde der Standort Munchen mit einer Gradtagzahl Gt(19/19) = 4063 Kd gegenuber Wurzburg mit einer Gradtagzahl Gt(19/19) = 3699 Kd nach DIN V 4108 — 6 als Referenzstandort gewahlt. Dieser Ansatz ist zudem gerechtfertigt, als etwa 12,4 % (1,5 Mio.) der Bevolkerung Bayerns (12,1 Mio.) im Raum Munchen (Stadt und Landkreis) lebt.

Bei der Annuitatenmethode konnen die „Kosten der eingesparten kWh Endenergie“ als ein Beurteilungskriterium verwendet werden. Die Kosten Pein der eingesparten kWh Endenergie ergeben sich, indem man die annuitatischen Kosten K durch die jahrliche Energieeinsparung dividiert:

Pein K / (EEnergieverbrauch vor Sanierung EEnergieverbrauch nach Sanierung)

Die Kosten Pein der eingesparten kWh Energie werden schlieBlich mit dem mittleren zukunf — tigen Energiepreis P verglichen. Eine EnergiesparmaBnahme kann unter den getroffenen Annahmen dann als wirtschaftlich bezeichnet werden, wenn gilt:

P < P

ein

d. h. wenn die Kosten der eingesparten kWh Endenergie kleiner sind als der mittlere zukunf- tige Energiepreis. Beim Kriterium „Kosten der eingesparten KWh Endenergie“ ist der uber die gesamte Nutzungsdauer (z. B. eines Gebaudes) erwartete mittlere Energiepreis P entschei — dungsrelevant. Bei der Festlegung dieses Preises ist Folgendes zu beachten:

• Viele Investoren neigen zu der Annahme, dass die Energiepreise im Nutzungszeitraum der Investition konstant bleiben. Dies kann fur kurz — bis mittelfristige Nutzungszeiten durchaus vernunftig sein. Gerade bei langfristigen Investitionen wie z. B. beim Neubau oder der Modernisierung der Gebaudehulle wirkt sich eine unterschatzte Energiepreis — steigerung nachteilig auf die okonomische Beurteilung der MaBnahme aus.

• Politische Rahmenbedingungen wie z. B. Energiesteuern oder Energiezertifikate wer — den in Zukunft zu einer Steigerung der Energiepreise fuhren. Die Teuerungsrate fur Energie wird daher groBer oder zumindest gleich der allgemeinen Inflationsrate ausfal — len. Die Durchfuhrung von EnergiesparmaBnahmen kann somit auch als „Versiche — rung“ gegen Energiepreissteigerungen interpretiert werden.

Die Darstellung uber die „Kosten der eingesparten kWh Endenergie“ hat im Vergleich zur Berechnung des annuitatischen Gewinns mehrere Vorteile:

• Der Preis fur die eingesparte kWh Endenergie kann unmittelbar mit dem tatsachlichen Energiepreis verglichen werden.

• In die Berechnung von Pein gehen als Annahme uber die zukunftige Entwicklung nur die Kapitalmarktzinsen und eventuelle Preissteigerungen fur Zusatzkosten ein, aber nicht die relativ unsicher abzuschatzende Energiepreissteigerung. Dadurch ist die Unsicherheit uber die Energiepreisentwicklung ausschlieBlich im mittleren zukunftigen Energiepreis enthalten. Dieser kann je nach Einschatzung variiert werden, ohne dass neue Berechnungen erforderlich sind.

• Mit dem Preis pro eingesparter Einheit Endenergie als Beurteilungskriterium konnen nicht nur unterschiedliche Varianten einer MaBnahme (z. B. Dammstoffdicken), son — dern auch Alternativen aus vollig unterschiedlichen Bereichen (z. B. aus den Bereichen Dammung und Versorgungstechnik) verglichen werden.

Das Beurteilungskriterium „Kosten der eingesparten kWh Endenergie“ eignet sich insbeson — dere dann zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition, wenn die Energiekostenein — sparungen vom Investor tatsachlich als Einnahmestrom realisiert werden konnen. Dies gilt vor allem im selbstgenutzten Wohnungsbau.

Das Kriterium erlaubt allerdings keine Aussage uber die Rentabilitat verschiedener MaBnah — men. Es zeigt jedoch, ob bestimmte Investitionen in energiesparende MaBnahmen vorteilhaf — ter sind als der Bezug von Endenergie.

[dena; 2003] Deutsche Energie-Agentur GmbH; Energetische Bewertung von Be-

standsgebauden — Arbeitshilfe fur die Ausstellung von Energiepassen; dena; Berlin; 2003

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[IWU; 2003] Institut Wohnen und Umwelt (Hrsg.); Deutsche Gebaudetypologie —

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[IFE; 2005] Dr. Geiger, Dr. Tzscheutschler; Ausgewahlte MaBnahmen zur Minde-

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[Oberste Baubehorde; 2004]

Bayerisches Staatsministerium fur Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie / Bayerisches Staatsministerium des Innern (Oberste

Baubehorde); Hinweise zum Energiesparen — Merkblatt 52, Kosten und Wirtschaftlichkeit energiesparender MaBnahmen; Munchen; 2004

ZukunftsAgentur Brandenburg; OPET-Network, Europaisches Netz — werk zur Verbreitung von Energietechnologien im Gebaudesektor, Ar — beitspaket 4: Innovative Konzepte und Technologien fur die Wohnge — baudesanierung, Landerreport Deutschland; Potsdam; 2004

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Techem AG; Energiekennwerte — Hilfen fur den Wohnungswirt; 2004

Die anlagentechnischen Kenndaten fur die Beurteilung der Energieeffizienz der Heizungsan — lagen im Bestand wurden der „Arbeitshilfe Energiepass“ der dena [dena; 2003] entnommen. Die darin aufgefuhrten Anlagenaufwandszahlen basieren auf Algorithmen und Kennwerten aus DIN V 4701-10 (Energetische Bewertung heiz- und raumlufttechnischer Anlagen, Teil 10: Heizung, Trinkwassererwarmung, Luftung) und DIN V 4701-12 (Energetische Bewertung heiz — und raumlufttechnischer Anlagen im Bestand, Teil 12: Warmeerzeuger und Trinkwas — sererwarmung).

In Tabelle 3.1 sind fur jedes Gebaude die Anlagenaufwandszahlen Endenergie Warmwasser sowie Endenergie Heizung fur das unsanierte Gebaude, fur eine Modernisierung der Hei — zungsanlage als EinzelmaBnahme sowie fur das vollstandig sanierte Gebaude inkl. Solaranla — ge zusammengestellt. Die Rechenwerte fur die Studie sind fett gedruckt. Zum Vergleich enthalt die Tabelle auch die Richtwerte der dena Arbeitshilfe fur unterschiedliche Standards der Rohrdammung, unterschiedliche Betriebsweisen der Heizungsanlage (mit/ohne Zirkulati — on Warmwasser), unterschiedliche Kesselbauarten (Standardkessel, NT/BW-Kessel) und unterschiedliche energetische Standards der Gebaude (Heizwarmebedarf).

Tabelle 3.1 — Anlagenaufwandszahlen Endenergie Heizung & Warmwasser

Die Frage ob sich eine Investition „rechnet“, ist haufig das wesentliche oder sogar einzige Entscheidungskriterium bei der Beurteilung von energiesparenden MaBnahmen. Diese Fixie — rung auf rein okonomische Kriterien ist jedoch bedenklich, da Grenzen bei Wirtschaftlich — keitsrechnungsverfahren beachtet werden mussen:

Grenzen der okonomischen Bewertung

• Wirtschaftlichkeitsrechnungen konnen keine exakten Werte fur zukunftige Kosten und kunftige Nutzen von Investitionen liefern, da alle Aussagen mit Unsicherheiten behaf — tet sind (z. B. Festlegung Kalkulationszins, Energiepreise, Energiepreissteigerung, …). Nur innerhalb einer gewissen "Bandbreite" — die leicht bis zu ± 15 % ausmachen kann — kann eine Wirtschaftlichkeitsrechnung uberhaupt verlassliche Aussagen treffen.

• Die unterschiedlichen methodischen Ansatze zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit konnen zu unterschiedlichen Ergebnissen fuhren. Insbesondere entstehen durch unter — schiedliche Nutzungsdauern der Investitionsalternativen Verzerrungen beim Vergleich der verschiedenen Methoden.

• Haufig kann bei Wirtschaftlichkeitsrechnungen keine Entscheidung zwischen unter — schiedlichen Investitionsalternativen getroffen werden, da die Ergebnisse fur verschie — dene Alternativen oft so nah nebeneinander liegen, dass das Wirtschaftlichkeitskriteri — um allein keine vernunftige Entscheidung erlaubt. Insbesondere ist dies haufig bei der Bestimmung "optimaler" Investitionskennwerte, z. B. der "optimalen Dammstoffdicke" der Fall: das Kostenoptimum ist oft extrem flach ausgebildet. Angesichts der bei der Berechnung einflieBenden Unsicherheiten gibt es einen ganzen Bereich "relativ opti­maler" MaBnahmen, unter denen nun eine Entscheidung nach anderen als wirtschaftli — chen Kriterien vorzunehmen ist.

• Asthetische Gesichtspunkte, die Finanzierbarkeit einer Modernisierung, aber auch Komfort — oder Reprasentationswunsche sowie eingespielte Ablaufe beim Investor, sind haufig entscheidende Kriterien bei Investitionsentscheidungen. Diese konnen jedoch nur schwer, u. U. uberhaupt nicht in eine Wirtschaftlichkeitsberechnung eingearbeitet werden.

Subjektive Kriterien

Daruber hinaus gibt es "subjektive" Kriterien, die neben der Wirtschaftlichkeit von groBer Wichtigkeit sind:

• Komforterhohungen (z. B. angenehmeres Raumklima, bequemere Bedienung), die sich meist nicht oder nur schwer finanziell quantifizieren lassen

• Sicherheitspunkte (z. B. hohere Versorgungssicherheit durch hohere eigene Reserven an Energietragern)

• Umweltkriterien (z. B. geringere Emission und damit Schutz der menschlichen Ge — sundheit und der betroffenen Okosysteme)

• Wertsteigerungen (z. B. Erhalt und Konservierung von Bausubstanz, kunstlerische Gestaltung)

• Soziale Auswirkungen (z. B. Schaffung von Kommunikationsbereichen, Verbesserung des Wohnumfeldes) u. a. m.

Als Summe dieser Veranderungen einer Immobilie durch eine Modernisierung ergibt sich eine bessere Vermietbarkeit und somit ein gesicherter Einnahmestrom fur z. B. Wohnungsun — ternehmen. In eine Wirtschaftlichkeitsrechnung lassen sich diese Gesichtspunkte prinzipiell einarbeiten. Einzelne Wohnungsunternehmen arbeiten bereits auf diesem Niveau bei der Vorbereitung von Investitionsentscheidungen.