Gibt ein Anlagenbetreiber die Errichtung einer Biogasanlage und ihrer wesentlichen Nebenanlagen in Auftrag, mochte er mit Errichtung der Anlage Eigentum erwerben. Dies kann er dann an ein Kreditinstitut zur Sicherung ubertragen. Im Moment der Errichtung der Biogasanlage auf dem fremden Grundstuck wird die Anlage mit dem Boden fest verbunden. Nach § 94 BGB sind alle fest mit dem Boden verbundenen Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstucks. Nach § 946 BGB erwirbt der Grundstuckseigentumer im Moment der Verbindung der Biogasanlage und ihrer Teile Eigentum an der Biogasanlage.

Fallt einem Grundstuckseigentumer durch eine solche Verbindung einer Sache mit einem Grundstuck das Eigentum gemafi § 946 BGB zu, kann der ehemalige Eigentumer der Anlage gemafi § 951 BGB lediglich eine Entschadigung in Geld fur den erlittenen Rechtsverlust vom Eigentumer des Grundstucks verlangen. Deren Hohe richtet sich nach der Steigerung des Verkehrswertes des Grundstucks durch die darauf errichtete Biogasanlage. Der Wert kann damit erheblich niedriger sein als der Wert der Anlage vor der Verbindung mit dem Grundstuck und als die Kosten fur die Errichtung der Anlage.

Der Anlagenbetreiber kann eine Verbindung seiner Biogasanlage mit dem Grundstuck des Verpachters verhindern. § 95 Abs. 1 BGB setzt dafur voraus, dass die Anlage nur zu einem vorubergehenden Zweck oder in Ausubung eines Rechts an einem fremden Grundstuck mit diesem verbunden wird.

Im Pachtvertrag sollten die Parteien ausdrucklich vereinbaren, dass eine Einig — keit daruber besteht, die Biogasanlage nur zu einem vorubergehenden Zweck mit dem Grundstuck des Verpachters verbunden wird (Reese und Hampel 2009, S. 171). Weiterhin sollte im Pachtvertrag vereinbart werden, dass der Grund — stuckseigentumer sich bereit erklart, eine beschrankte personliche Dienstbarkeit zu Gunsten des Pachters in das Grundbuch einzutragen. Der Pachter sollte berechtigt werden, alle Rechte aus dem Pachtvertrag, insbesondere das Recht zur Errichtung und zum Betrieb der Biogasanlage auszuuben. Eine beschrankte personliche Dienstbarkeit begrundet das Recht zum Anlagenbetrieb. Allerdings ist die Anlage nur dann sicher ein Scheinbestandteil, wenn bereits die Errichtung in Ausubung eines dinglichen Rechts am Grundstuck erfolgte.[184]

Trotz aller Vorsicht kommt es in der Praxis vor, dass die Dienstbarkeiten zu spat eingetragen sind. Wegen der rechtlichen Unsicherheit, ob die Vereinbarung uber die vorubergehende Einbringung der Anlage in das Grundstuck der gerichtlichen Uberprufung stand halt, ist es empfehlenswert, diesen Fall vertraglich weiter abzu — sichern. Die Parteien konnen sich schon bei Abschluss des Pachtvertrages einigen, im Falle der Verbindung der Biogasanlage mit dem Grundstuck die Biogasanlage an den Betreiber zuruckzuubereignen.

Die Sicherungsubereignung der Biogasanlage an das finanzierende Kreditinstitut sollte dadurch ermoglicht werden, dass der Grundstuckseigentumer auf die Aus­ubung seines Vermieterpfandrechts gemafi § 562 BGB verzichtet.

Ein Pachtvertrag sollte weiterhin das Risiko des gutglaubigen lastenfreien Erwerbs des Grundstucks und im schlimmsten Fall der Biogasanlage durch Dritte ausschliefien. Der Grundstuckseigentumer sollte verpflichtet werden, im Falle der Ubertragung des Grundstucks eine Klausel aufzunehmen, mit der der Grundstucks­eigentumer sicherstellen muss, dass er den Erwerber uber das Bestehen des Nut — zungsvertrages und der Eintragung der beschrankten personlichen Dienstbarkeit im Grundbuch nebst Vormerkung unterrichten wird. Zur Klarstellung sollte der Eigentumer dem Erwerber aufgeben, in die Rechte und Pflichten aus dem Pacht — vertrag einzutreten.