Die Regelung der Pachtzeit muss in einem Pachtvertrag uber Flachen so rechts­sicher sein, dass eine vorzeitige Beendigung ausgeschlossen ist. Pachtvertrage fur Biogasprojekte enthalten deshalb regelmafiig Befristungsbestimmungen. Grund fur die Befristung ist § 584 BGB. Danach sind auf unbestimmte Zeit geschlossene Vertrage fur den Schluss eines Pachtjahres kundbar. Die regelmafiige Kundigungs — moglichkeit mit einer Frist zum Jahresende wird deshalb ordentliche Kundigung genannt. Eine Kundigung des Pachtvertrages vor dem Ende der prognostizierten Betriebsdauer, insbesondere vor Ablauf des durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) gesicherten Vergutungszeitraums muss durch Bestimmung einer Geltungs — dauer vermieden werden.

Der Vertrag muss also wirksam befristet sein. Dazu sind im Vertrag der Beginn und das Ende einer Frist festzulegen. Diese Anforderungen werden in Pachtver — tragen haufig nicht eingehalten. Dies liegt daran, dass selten eine Frist nach dem Kalender bestimmt wird, sondern die Parteien den maximal zulassigen Befristungs- zeitraum auszuschopfen versuchen. Vertrage mit einer Vertragsdauer von mehr als 30 Jahren seit Uberlassung des Pachtgegenstandes sind nach 30 Jahren gemafi §§ 581 Abs. 2, 544 BGB kundbar. Folglich bewegt sich die Pachtzeit regelmafiig zwischen 20 und 30 Jahren.

Ein Pachtvertrag wird regelmafiig am Beginn eines Projektes abgeschlossen, um die Flachen zu sichern und Konkurrenten auszuschalten. Die Umsetzung des Vor — habens selbst wird erst nach weiteren zeitintensiven Projektschritten realisiert.

Zum Streit zwischen den Vertragsparteien kann es kommen, wenn der Zeitraum nicht nach dem Kalender bestimmt ist, sondern von Ereignissen abhangig ist, die in der Zukunft liegen und die nicht sicher beweisbar sind. Im extremen Fall kann die Frist in diesem Fall auch als unbestimmt angesehen werden und deshalb zu einer ordentlichen Kundigung berechtigen.

Das weitaus grofite Risiko besteht in der Praxis aus dem Umstand, dass ein befristeter Pachtvertrag nach §§ 581 Abs. 2, 550, 126 BGB schriftlich geschlossen sein muss. Ist er nicht schriftlich geschlossen, gilt er als fur unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge einer vorzeitigen Kundbarkeit. Von der Rechtsprechung werden hohe Anforderungen an das Schriftformerfordernis gestellt: Danach ver — stofit es gegen das Schriftformerfordernis, wenn in dem schriftlichen Vertrag der Pachtgegenstand unbestimmt ist[180] oder wenn nicht feststellbar ist, dass jemals eine einheitliche Vertragsurkunde existiert hat.[181] Das ist der Fall, wenn keine korper — liche Verbindung der einzelnen Bestandteile der Vertragsurkunde durch Heftung oder Seitennummerierung besteht und wenn aus den Unterlagen nicht sicher her — vorgeht, welche Vertragsanlagen die Bestandteile gedanklich verbinden.[182] In der Praxis fehlen regelmafiig Anlagen zum Vertrag. Der Vertragsgegenstand ist haufig nicht hinreichend bestimmt. Dies begrundet ein Kundigungsrecht zum Ende des Pachtjahres.

Ist ein Vertrag befristet und kein ordentliches Kundigungsrecht vertrag — lich vereinbart, kann der Pachtvertrag nur aus wichtigem Grund, also aufier — ordentlich, gekundigt werden. Was ein wichtiger Grund ist, bestimmt § 314 BGB. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem kundigenden Vertragspartner unter Berucksichtigung aller Umstande des Einzelfalls und unter Abwagung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhaltnisses bis zur verein — barten Beendigung nicht zugemutet werden kann. Die Kundbarkeit aus wichtigem Grund kann vertraglich nicht vollig ausgeschlossen werden.[183]

Wir empfehlen unseren Mandanten, individuell zu vereinbaren, wann fur die Parteien ein solcher wesentlicher Grund zur Kundigung bestehen soll. Als aufier — ordentliche Grunde fur eine Kundigung des Pachtvertrages fur den Pachter kann bei — spielsweise der Wegfall unabdingbarer Projektvoraussetzungen vereinbart werden.