Ein Pachtvertrag berechtigt den Betreiber zur Errichtung und zum Betrieb einer Biogasanlage auf dem Grundstuck des Eigentumers. Die Errichtung und der Weiterbetrieb der Anlage sind gefahrdet, wenn ein Pachtvertrag nicht wirk — sam geschlossen wurde. Zur Behebung von Wirksamkeitsmangeln sind regel- mafiig Nachverhandlungen mit dem Grundstuckseigentumer erforderlich. Hat der Anlagenbetreiber bereits in das Projekt an diesem Standort investiert, die Biogas­anlage eventuell bereits errichtet, ist der Grundstuckseigentumer in der besseren Verhandlungsposition (Heussen 2007, S. 348 ff.). Soweit muss es nicht kommen.

Regelmafiig ergeben sich Bedenken an der Wirksamkeit von Pachtvertragen, weil nicht erkennbar ist, dass sich die Parteien uber die wesentlichen Vertrags — bestandteile geeinigt haben, weil die Einhaltung der formalen Anforderungen an Abgabe und Zugang von Willenserklarungen zum Abschluss eines Vertrages nicht nachweisbar ist oder weil Widerrufsmoglichkeiten des Grundstuckseigentumers nicht rechtssicher ausgeschlossen werden konnen.

Ein Vertrag kommt nur wirksam zustande, wenn sich die Vertragsparteien uber die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben. Die wesentlichen vertrags — typischen Pflichten des Pachtvertrages regelt § 581 i. V. m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dem Verpachter obliegt die Hauptpflicht, dem Pachter einen zum Gebrauch und Genuss der Fruchte tauglichen Pachtgegenstand zu uberlassen (Harke 2009, § 581, Rn. 36). Nun kommt es tatsachlich haufig vor, dass Pachtvertrage abge — schlossen werden, bevor der genehmigungsfahige Standort genau bezeichnet werden kann. Das Problem lasst sich dadurch losen, dass in einem Lageplan die Pachtflache verzeichnet wird, in der die Biogasanlage errichtet werden kann und zugleich verzeichnet wird, wo die Parteien die Anlage nach gegenwartigem

Planungsstand platzieren wollen. Einigen sich die Vertragsparteien dagegen nicht uber die verpachtete Grundstucksflache, sondern verschieben diese Festlegung auf spater, fehlt ein Vertragsschluss.[175]

Erklaren die Vertragsparteien im Vertrag ausdrucklich, dass uber bestimmte Punkte noch keine Einigung erzielt ist, liegt ein „offener Einigungsmangel“ vor. Die Parteien haben sich danach nicht uber alle Punkte eines Vertrages geeinigt und haben dies sogar schriftlich zum Ausdruck gebracht. Als Rechtsfolge bestimmt § 154 BGB, dass der Vertrag als nicht geschlossen gilt. Daran andert auch eine Ver — standigung uber einige Punkte und eine schriftliche Aufzeichnung nichts (Busche 2012, § 154, Rn. 4).

An einem wirksamen Vertragsschluss fehlt es auch dann, wenn die Vertrags — urkunden auf schriftlichem Weg ausgetauscht wurden und eine Vertragspartei ver — spatet ihre Unterschrift leistet. Eine verspatete Annahme eines Angebotes gilt nach § 150 BGB als neuer Antrag. Nach § 147 BGB ist eine Annahme verspatet, wenn mit der Annahme unter regelmaBigen Umstanden nicht mehr zu rechnen ist.

Die gesetzliche Annahmefrist umfasst die Zeit, die fur eine Ubermittlung, Bearbeitung, Uberlegung und Rucksendung erforderlich ist (Busche 2012, § 147, Rn. 31 ff.). Wann mit einer Annahme nicht mehr zu rechnen ist, unterliegt am Ende einer gerichtlichen Bewertung des Einzelfalls. In manchen Fallen haben Gerichte zwei — bis vierwochige Fristen zur Annahme als rechtzeitig angenommen,[176] in anderen Fallen haben sie auch nur funf Tage als angemessene Zeit zur Annahme und zum Zugang der Annahmeerklarung gelten lassen.[177] Es besteht damit eine rechtliche Unsicherheit. Es bedarf entweder der erneuten Annahme des Vertrages oder es muss aus dem Verhalten der Parteien und der spateren Abwicklung auf den Abschluss eines Vertrages geschlossen werden. Eine mundliche Annahme des Ver­trages wirkt sich nachteilig aus, wenn die Einhaltung einer Schriftform erforderlich ist, um beispielsweise die Kundbarkeit des Pachtvertrages auszuschlieBen.[178]

Handelt sich bei dem Verpachter um einen Verbraucher, sind die Regelungen des Hausturwiderrufsrechts zu beachten. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mundliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz, im Bereich seiner Privat — wohnung oder auf offentlichen StraBen bestimmt worden ist, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemaB §§ 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 355 BGB zu.

Umstritten ist insoweit, ob auch juristische Personen als Verbraucher angesehen werden konnen (Krebs 2002, S. 518). Nach der Rechtsprechung des BGH ist selbst die Gesellschaft burgerlichen Rechts keine juristische Person, sondern eine naturliche Person, die folglich auch Verbraucher sein konnte.[179] Auch bei Land — wirten und Erbengemeinschaften ist im Einzelfall konkret zu prufen, ob die Ver — pachtung der gewerblichen Tatigkeit zuzuordnen ist oder zu privaten Zwecken erfolgt (Reese und Hampel 2009, S. 172). Hat der Betreiber den Verpachter nicht schriftlich in ausreichendem Umfang uber sein Widerrufsrecht belehrt, kann der Vertrag widerrufen werden.

Die Belehrung muss rechtssicher erfolgen, also den Regelungen zum Haustur — widerrufsrecht in §§ 312, 355, 357 BGB entsprechen. Widerrufsbelehrungen in Pachtvertragsformularen sollten vor Verwendung darauf uberpruft werden, ob sie den hohen Anforderungen der Gerichte noch genugen.